2026 호주 세법 대변동: 한인 교민이 반드시 알아야 할 거주자 판정 및 부동산 세금 변화

호주의 세무 환경이 수십 년 만에 가장 큰 변화를 맞이하고 있습니다. 특히 2025년과 2026년에 걸쳐 시행되는 일련의 세법 개정안은 호주에 거주하는 한인 교민, 영주권자, 그리고 한국과 호주를 오가는 사업가들에게 '세무상 거주자(Tax Resident)'와 '비거주자(Foreign Resident)'의 구분을 그 어느 때보다 중요하게 만들고 있습니다.

소득세 감세라는 반가운 소식도 있지만, 거주자 판정 기준의 강화와 외국인 부동산 투자자에 대한 과세 확대는 자칫하면 예상치 못한 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다. 본 포스팅에서는 2026년부터 도입될 새로운 '명확한 기준(Bright Line)' 거주자 테스트, 외국인 부동산 양도세 원천징수 변화, 그리고 한-호 조세조약(DTA)이 여러분을 어떻게 보호할 수 있는지 심층 분석합니다.

1. 새로운 "명확한 기준(Bright Line)" 거주자 테스트: 나는 호주 세법상 거주자인가?

호주 정부는 기존의 복잡한 거주자 판정 기준을 현대화하여, 빠르면 2026년 7월부터 새로운 기준을 적용할 예정입니다. 이는 한국과 호주를 자주 오가는 교민들에게 매우 민감한 사안입니다.

183일 자동 거주자 판정 (The 183-Day Rule)

새로운 규정의 핵심은 물리적 체류 기간입니다. 회계연도 중 호주에 183일 이상 체류하면, 주관적인 의도나 상황과 관계없이 자동으로 호주 세무상 거주자로 간주됩니다. 거주자가 되면 전 세계 소득(한국 내 임대 소득, 이자 소득 등 포함)에 대해 호주 국세청(ATO)에 신고하고 세금을 납부해야 합니다.

거주자 신분 유지의 "점착성(Adhesive)" 문제

더욱 주의해야 할 점은 한 번 거주자가 되면 비거주자로 전환하기가 매우 어려워진다는 것입니다. 제안된 규칙에 따르면, 호주에서 3년 이상 거주한 사람이 비거주자 신분을 얻으려면 향후 3년간 매년 호주 체류 기간을 45일 미만으로 유지해야 할 수도 있습니다. 이는 한국으로 역이민을 고려하거나 장기 파견을 나가는 교민들에게 "끈적한(Sticky)" 거주자 신분이 유지되어 세무 리스크를 높일 수 있습니다.

2. 부동산 및 외국인 투자자: 치솟는 세금 부담

외국인 거주자(임시 비자 소지자 포함)에 대한 부동산 관련 세금 규정이 대폭 강화되었습니다. 영주권자라도 특정 조건을 만족하지 못하면 '외국인'으로 분류될 수 있어 주의가 필요합니다.

외국인 양도소득세 원천징수 (FRCGW) 강화

2025년 1월 1일부터 부동산 매각 시 적용되는 외국인 거주자 자본이득 원천징수(FRCGW) 규정이 다음과 같이 변경되었습니다.

세율 인상: 원천징수 세율이 기존 12.5%에서 15%로 인상되었습니다.
면제 기준 폐지: 기존에는 $750,000 미만의 부동산에는 적용되지 않았으나, 이제 이 기준이 폐지되었습니다. 즉, 가격과 상관없이 모든 부동산 매각 시 판매자가 비거주자라면 15%가 원천징수됩니다.

주별(State) 추가 세금 비교 (NSW vs VIC)

각 주 정부 역시 외국인 소유주에 대한 추가 과세를 강화하고 있습니다.

구분	NSW (뉴사우스웨일스)	VIC (빅토리아)	비고
추가 토지세 (Surcharge)	5% (2025년부터 인상)	4% (부재자 소유주 추가세 AOS)	일반 토지세 외에 추가로 부과됨
대상 (Foreign Person)	영주권자라도 연간 200일 이상 체류하지 않으면 해당	시민권/영주권자가 아니거나 호주 부재 시 해당	★★★★★ 중요: 영주권자도 체류 일수 확인 필수
공실세 (Vacancy Tax)	-	1%~3% (멜버른 전역 확대)	6개월 이상 비어있을 경우 부과

주의: NSW주의 경우 영주권자라도 1년에 200일 이상 호주에 머물지 않으면 '외국인'으로 간주되어 5%의 추가 토지세를 낼 수 있습니다.

3. 한-호 조세조약(DTA)이라는 안전망

호주의 새로운 세법이 거주자로 판정하더라도, 한국 세법상으로도 거주자인 '이중 거주자' 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 한-호 조세조약(DTA)이 중요한 방어 수단이 됩니다.

타이브레이커(Tie-Breaker) 룰

조세조약 제4조에 따라, 양국 법률이 모두 거주자로 보는 경우 다음 순서에 따라 최종 거주지국을 결정합니다.

항구적 주거 (Permanent Home): 언제든지 사용할 수 있는 집이 어디에 있는가?
중대한 이해관계의 중심 (Centre of Vital Interests): 가족, 경제 활동의 중심이 어디인가?
일상적 거소 (Habitual Abode): 주로 어디서 생활하는가?

판례 주의: 최근 대법원 판례에 따르면, 주관적인 의도보다 실제 체류 일수(일상적 거소)가 거주지 판정에 결정적인 역할을 할 수 있으므로, 한국 자산이 많은 교민은 전문가와 상의하여 '거주자 증명서' 등 대비책을 마련해야 합니다.

4. 소득세 감세 및 퇴직연금(Superannuation) 변화

세금 부담이 늘어나는 부분만 있는 것은 아닙니다. 2026년부터는 모든 납세자를 대상으로 한 소득세 감세가 예정되어 있습니다.

개인 소득세 인하

3단계 감세안(Stage 3 Tax Cuts)의 일환으로, 연 소득 $18,201~$45,000 구간의 세율이 인하됩니다.

2026년 7월 1일부터: 16% → 15%
2027년 7월 1일부터: 15% → 14%

퇴직연금(Superannuation) 주요 변경

Division 296 (고액 연금 과세): 총 연금 잔액(TSB)이 300만 달러를 초과하는 경우, 초과분 수익에 대해 15% 추가 과세가 적용됩니다. 다행히 최근 수정안에서 미실현 이익(Unrealized Gains)은 과세 대상에서 제외하기로 하고, 시행 시기도 2026년 7월 1일로 연기되었습니다.
페이데이 슈퍼(Payday Super): 2026년 7월 1일부터 고용주는 급여 지급일과 동일한 날짜에 연금을 납부해야 합니다.

5. 소규모 비즈니스 오너를 위한 혜택 ($20,000 즉시 상각)

한인 자영업자분들에게 희소식입니다. 연 매출 1,000만 달러 미만의 소규모 사업체는 $20,000 미만의 자산을 구매할 때 즉시 비용 처리가 가능한 '즉시 자산 상각(Instant Asset Write-off)' 제도가 2026년 6월 30일까지 연장되었습니다. 카페 장비, 업무용 차량(조건 충족 시), IT 기기 등을 업그레이드할 계획이 있다면 이 혜택을 적극 활용하세요.

6. 2025년 세금 신고 시 피해야 할 실수 (ATO 집중 단속)

2026년 변화에 대비하기 전, 당장 2025년 세금 신고(Tax Return)에서 주의해야 할 점들입니다.

재택근무 비용 (WFH): 시간당 67센트(2024-25년 기준 70센트) 고정 비율 방식을 사용하려면 실제 근무 기록(로그북)이 필수입니다. 4주간의 샘플 기록은 더 이상 인정되지 않습니다.
차량 유지비: 킬로미터당 공제율이 88센트로 인상되었습니다. 하지만 5,000km까지 청구하려면 합리적인 근거 자료가 있어야 합니다.
해외 소득 누락: 한국에서의 연금, 이자, 배당 소득을 신고하지 않는 것은 ATO의 데이터 매칭 시스템에 의해 쉽게 적발됩니다.

결론 및 조언

2026년은 호주 세법의 큰 전환점이 될 것입니다. 소득세 감세는 환영할 일이지만, 거주자 판정의 엄격화와 부동산 관련 세금 인상은 교민 여러분의 자산 관리에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 한국과 호주 양쪽에 자산이 있는 경우, 2026년 7월 새 규정이 시행되기 전에 한-호 조세조약에 따른 본인의 거주자 지위를 미리 검토하는 것이 필수적입니다.

전문가와 상담이 필요하신가요? 복잡해지는 세법 환경에서 여러분의 소중한 자산을 지키기 위해 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 저는 임시 비자로 호주에 체류 중인 한국 시민입니다. NSW주 부동산 구매 시 추가세를 내야 하나요? A: 네, 그렇습니다. 영주권자가 아닌 경우 일반적으로 '외국인(Foreign Person)'으로 분류되어 부동산 구매 시 추가 취득세와 매년 5%의 추가 토지세(Surcharge Land Tax) 대상이 됩니다. 단, 특정 비자 소지자가 200일 이상 거주하는 등 예외 조건이 있을 수 있으니 확인이 필요합니다.

Q2: 한국으로 완전히 귀국하면 호주 세무 거주자 신분은 바로 끝나나요? A: 제안된 새로운 규칙(Adhesive Residency) 하에서는 호주에 3년 이상 거주했다면, 출국 후에도 3년간 매년 호주 체류를 45일 미만으로 제한해야 비거주자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 한-호 조세조약(DTA)에 따라 한국에 영구적인 주거지를 마련하면 조약이 우선 적용되어 보호받을 수 있습니다.

Q3: 호주 집을 $600,000에 팝니다. 15% 원천징수(FRCGW) 대상인가요? A: 네, 맞습니다. 2025년 1월 1일부터 $750,000라는 면제 기준 금액(Threshold)이 폐지되었습니다. 따라서 판매자가 외국인 거주자라면 금액과 상관없이 15% 원천징수가 적용됩니다. 호주 거주자라면 반드시 사전에 ATO로부터 'Clearance Certificate'를 발급받아 매수자에게 제공해야 원천징수를 피할 수 있습니다.

Q4: 카페 운영 중인데 $15,000짜리 커피머신을 샀습니다. 전액 비용 처리 가능한가요? A: 네, 연 매출 1,000만 달러 미만의 소규모 사업체라면 2026년 6월 30일까지 $20,000 미만의 자산에 대해 즉시 상각(Instant Asset Write-off)을 통해 구매 연도에 전액 비용 처리가 가능합니다.

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